스트레스 DSR 총정리 및 대출금 계산방법
스트레스 DSR 총정리 및 대출금 계산방법
1. 스트레스 금리: 1.5 ~3.0%
위 내용은 대출 종류별로 스트레스 금리가 어떻게 적용되는지를 나타낸다.
변동금리의 경우 스트레스 금리가 가장 높게 적용된다. 변동금리에 대해서는 스트레스 금리 상하한 1.5 ~ 3.0%가 적용되지 않는다.
내가 받을 대출이 혼합형인지, 주기형인지 알아두자. 주기형 대출이 고정금리가 길게 적용되므로 가산되는 스트레스 금리가 작다.
2. 2024년은 스트레스 DSR 완화 적용
스트레스 DSR은 2024년부터 도입되나, 2024년에는 완화적용된다.
금융위원회 보도자료에 따르면 2024년 2월부터 6월까지는 1.5%의 25%인 0.375%
하반기인 7월부터 12월까지는 1.5%의 50%인 0.75%
2025년부터는 100% 그대로 스트레스 금리를 적용한다.
예시로, 4% 금리의 주택담보대출을 상반기에 받으면 스트레스 금리를 가산하면 4.38%(4 +0.38)
하반기에 대출을 받으면 4.75% (4 + 0.75)
3. 스트레스 DSR 계산시 대출기간은 최대 40년
DSR을 계산함에 있어 중요한 건 금리와 기간이다. 기간이 짧을수록 월마다 상환할 금액이 늘어나기 때문에 DSR이 높아진다. 소득이 적다면 대출기간을 늘려 상환금액을 줄이는 것도 방법이다.
20대의 경우 50년까지도 받을 수 있으나, 스트레스 DSR 계산시에는 40년 만기로 계산해야 한다. (경우에 따라 50년으로 계산할 수 있다고 하나 명확한 기준이 나와있지 않다)
4. 스트레스 DSR 계산 예시
<조건>
2024년 상반기에 대출을 받음 - 스트레스 금리 0.38%p 추가
대출기간: 40년
시중 은행 주택담보대출 금리 4% 가정 > 스트레스 금리 포함시 4.38%
<스트레스 DSR 미적용>
연소득 5000만원인 사람이 DSR40%에 맞춰 최대로 대출을 받는다면 약 4억원 가량 대출을 받을 수 있다.
<스트레스 DSR 적용>
2024년 상반기 4% 금리 주택담보대출을 40년 만기로 받았을때 스트레스 금리가 적용되면 한도가 약 2천만원 가량 줄어든다.
완화적용이라 그렇게 한도가 크게 줄어들지는 않지만, 2025년 스트레스 금리 하한값인 1.5%가 적용될 경우 시뮬레이션 결과 4억원에서 3.25억으로 약 7500만원이 줄어든다.
이는 정말 심각하다. 사려던 집을 아예 못사게 되는 수준이 될 수도 있다. 상한금리인 3%를 적용하게 되면 대출받을 수 있는 금액은 확연히 줄어들게 된다.
5. 마무리하며
스트레스 DSR은 지속적으로 적용범위를 늘려갈 계획이라고 한다.
주택경기가 좋지 않은 상황에서 스트레스 DSR 제도를 신설한 이유는 그만큼 가계대출이 심각하다는 뜻이다.
근데 문제는 앞으로 대출을 받을때는 변동금리의 혜택을 받지 못하게 된다.
앞으로 금리는 어떻게 될지 아무도 모른다. 더 오를 수도, 내릴 수도 있다. 금리가 내리면 변동금리의 경우에는 이자가 줄어든다. 하지만 스트레스 DSR이 적용되면 변동금리를 선택해도 이자 자체는 작지만 대출한도가 줄어들게 된다.
결국, 대출많이 받고 싶으면 고정금리로 해서 이자를 많이 내거나 변동금리로 받는 대신 이자는 조금 내지만 대출을 조금 받으라는 것이다.
대출 상환능력이 적은 서민층은 이제 주택을 사기가 더욱 힘들어질 수 있다. 이는 더욱 부의 양극화를 불러올 수 있다. 대출의 양적, 질적 개선이라는 좋은 말로 포장했지만, 결국은 소득 적은 사람은 대출을 조금만 받게 해주겠다는 것이다.
24~25년도에 집을 살 계획이 있다면 가급적 24년도 상반기에 집을 사는 게 좋겠다. 안그러면 대출 한도가 적어져서 집을 못사게 될 수도 있기 때문이다.
스트레스 DSR을 시행하는 정부의 목적이 무엇일까? 주택가격도 잡고, 가계부채도 줄이는 두 마리 토끼를 잡으려는 것일까? 서민들 집 안사도 경제 크게 휘둘리지 않는다 그런 의도일까? 도대체 속을 모르겠다. 이게 얼마나 큰 파장을 불러올지는 그때가 되어봐야 알겠지...
스트레스 받게 해서 스트레스 DSR이냐..